チョンセ制度の長所と短所、無利子融資という視点で見ると同一である理由

チョンセ制度の長所と短所をそれぞれ個別にまとめた記事はすでに多い。

しかし、リストを並べてみると奇妙な点に気づく。

長所を一行ひっくり返せば、そのまま短所の一行になるからだ。

「まとまった資金が拘束されない」という家主の長所は、その資金が無担保で他人の手元にあるという借主の短所であり、「住宅価格の7割で家全体を使える」という借主の長所は、住宅価格が3割下がれば保証金が住宅価格を上回るというリスクと同じ意味である。

理由は単純だ。チョンセとは賃貸借契約の皮を被った融資契約だからだ。借主が家主に無利子で金を貸し、利子の代わりにその家に住む。この一文から長所と短所が同時に派生する。以下では、その構造がどこから来たのか、なぜ今崩れているのか、そして月払い家賃に変われば借主が実際にいくら多く支払うことになるのかを数字で検証する。

チョンセ制度は韓国にしかない制度なのか

韓国にしかないという通説は正確ではない。

まとまった資金を預けて家を使う契約は、紀元前15世紀のメソポタミア・ヌジの記録に見られ、

1804年のナポレオン法典には「アンティクレシス」という名前で記載されている。

ボリビア、アルゼンチン、ペルー、そしてインドのスラトやベンガルールには、今も同様の方式の契約が存在する。

韓半島の記録は、朝鮮時代の世宗の頃に登場したという説と、高麗時代の典当制度から来たという説に分かれる。

現在のような形態は1899年の『皇城新聞』で初めて確認され、**朝鮮総督府の慣習調査報告書には「チョンセ金は家屋価格の半分から7～8割が通例」**と記されている。

韓国が特異なのはその規模だ。

他国では周辺的な慣習として残った契約が、韓国では賃借世帯の3分の2が利用する主流方式となった。

チョンセが1970年代の韓国で主流になった理由

住宅不足、金利の高騰、住宅価格の上昇という三つの条件が同時に成立したためだ。

産業化により農村人口が都市に集中し、住宅は常に不足していた。銀行金利は二桁で、個人が住宅担保融資を受けるのは困難だった。そして住宅価格はほぼ毎年上昇した。

この条件下で、家主は借主から0%で金を借りて銀行に預けておくだけでも利益であり、住宅価格の上昇分は完全に自分の取り分だった。

借主は月払い家賃を払わないため所得がそのまま貯蓄となり、2年後に戻ってきた保証金に貯蓄を上乗せして、より大きなチョンセへ、最終的には持ち家へと移るステップアップができた。

法律新聞に掲載されたチャン・ボウン韓国外国語大学ロースクール教授のコラムは、この時期について、チョンセが当事者双方にとって効用があったと評価している。

キム・ハンリョル「スマートチューブ不動産調査研究所」所長は一歩踏み込み、チョンセを「民間住宅金融システム」と定義する。公共賃貸住宅が不足し、老後の所得が不安定な国で、銀行が果たせなかった住宅金融の機能を家主と借主が分担したという解釈だ。

チョンセの長所と短所が同じ構造から生まれる仕組み

借主が担保評価や信用審査なしに数億ウォンを貸すという事実一つが、すべての長所と短所の出発点である。以下の表は、同じ項目を双方の視点から読み解いた結果だ。

チョンセ制度の長所と短所を同じ項目の両面からまとめた表

構造	長所として読むと	短所として読むと
月払い家賃がない	借主の所得が貯蓄として蓄積される	借主の全財産に近い大金が無担保で拘束される
家主が無利子資金を使う	融資なしで住宅を保有できる	その資金でギャップ投資が可能となり、住宅価格下落時に返還能力が消滅する
保証金が住宅価格の7割前後	3割の価格で家全体を使える	住宅価格が3割下がれば「空っぽチョンセ」になる
満期2年の一時償還	引っ越し時に大金が一度に戻ってくる	次の借主がいなければ返還が滞る
銀行が介入しない	手続きが単純で費用がかからない	審査も回収装置も存在しない

KDIは、2022年下半期の金利急騰以降、住宅価格がチョンセ価格を下回る「空っぽチョンセ」と、契約更新時に家主が保証金の一部を返さなければならない「逆チョンセ」が同時に増加したと分析した。

チョンセ詐欺が社会問題として浮上した時期と重なる。チョンセ詐欺は、上記表の右列が一度に現実化したケースである。

月払い家賃比率70%、チョンセは今どのくらいの速さで消えているのか

2026年1～4月の累計で、ソウルの賃貸借取引の70.0%が月払い家賃（ウォルセ）であり、全国では68.5%だった。

全国の月払い家賃比率は2022年に48.7%、2024年に58.0%だったので、4年間で20ポイント上昇したことになる。

6月の統計では、ソウルの非アパートの月払い家賃比率は78.1%、ソウルのアパートは52%となり、アパートですら初めて半分を超えた。

この下落は最近始まったことではない。

人口住宅総調査によると、賃借世帯のうちチョンセの比率は1995年に67.2%、2020年には39.9%だった。25年にわたる緩やかな減少の上に、ここ4年の急減が重なった形だ。長期的な要因は1人世帯の増加である。小型住宅に住む1人世帯は、初期の大金負担が大きいチョンセより月払い家賃を選ぶ比率が高い。

短期的な要因は、双方ともにチョンセから離れている点にある。

家主は、チョンセ詐欺以降、借主の確保が難しくなり、ギャップ投資の規制でチョンセ金の用途が減ったため、月払い家賃収入を選択した。借主は、保証金未返還リスクを考慮すると月払い家賃の方がましだと判断した。

これに加え、チョンセ融資規制の強化と土地取引許可区域の指定により、家主の自己居住が増え、チョンセ物件そのものが減少した。

チョンセを月払い家賃に変えると借主の負担はどれくらい増えるのか

転換率次第で、同じ保証金が月75万ウォンにも、107万ウォンにもなる。

チョンセを月払い家賃に切り替える際の転換率上限は、基準金利に2%を足した値で定められる。基準金利が2.5%の現在は4.5%だ。チョンセ3億ウォンを、保証金1億ウォン・月払い家賃に変更する場合、2億ウォンが転換対象となり、2億に4.5%を掛けて12で割ると月75万ウォンとなる。

問題は、この上限が既存の契約更新にのみ適用される点だ。

新しい借主と結ぶ新規契約は、相場通りに設定できる。韓国住宅金融公社が2026年上半期の保証審査に適用した地域別の伝月セ転換率平均は6.4%であり、同じ2億ウォンを6.4%で換算すると月107万ウォンになる。

チョンセ3億ウォンを4%前後で借り入れた場合の月利子は100万ウォン水準だ。

月払い家賃とチョンセ融資利子がほぼ同水準になる区間にすでに入っており、保証金未返還リスクを加えれば、月払い家賃を選ぶ計算が成り立つ。ただし、チョンセ融資利子は2～4%の政策金融が支えているが、月払い家賃にはそれに対応する支援がない。韓国の月払い家賃が他国の大都市より低く抑えられてきた背景に、チョンセという競合商品の存在があると言われる理由はここにある。

チョンセが消滅したあと、月払い家賃がどこまで上がるかについては、まだどの機関も数値で回答を出していない。