关于全租制度优缺点的文章已经有很多了。
但如果把列表放在一起看，会发现一个奇怪的现象。
将优点那一行反过来，就成了缺点的那一行。
房东“无需被大额资金束缚”的优点，是租客“大额资金在无担保情况下握于他人之手”的缺点；而租客“仅用房价7成就能使用整套房”的优点，则是“房价只要下跌3成，保证金就会超过房价”的风险。
原因很简单。因为全租本质上是披着租赁合同外衣的贷款合同。租客向房东无息借钱，以居住权作为利息。单凭这句话，优缺点便同时衍生出来了。下文将探讨该结构的由来、为何正在崩溃，以及转换为月租后租客实际会多支出多少钱。
全租制度是韩国独有的吗
“仅韩国才有”这一通俗说法并不准确。
交付大额保证金以获得房屋使用权的契约，在公元前15世纪美索不达米亚努齐（Nuzi）的记录中就有记载，
1804年的《拿破仑法典》中也以“反抵押（Antichresis）”的名义出现过。
玻利维亚、阿根廷、秘鲁，以及印度的苏拉特和班加罗尔，至今仍存在类似的契约方式。
关于朝鲜半岛的记录，有起源于朝鲜世宗时期的说法，也有起源于高丽典当制度的说法。
现行形态的记录最早见于1899年的《皇城新闻》，而**《朝鲜总督府习惯调查报告书》记载，全租金通常为房价的二分之一到7~8成**。
韩国的特殊之处在于规模。
在其他国家仅作为边缘习惯留存的契约，在韩国却成为了承租家庭中三分之二都在使用的主要方式。
全租在1970年代成为韩国主流的原因
这是因为房屋短缺、利率高企以及房价上涨这三个条件同时成立。
工业化导致农村人口涌向大城市，住房始终供不应求。银行利率处于两位数，个人很难获得住房抵押贷款。而且房价几乎年年上涨。
在这种条件下，房东向租客借入0%利息的钱存入银行就能获利，且房价上涨的部分完全归自己所有。
租客因无需支付月租，收入得以储蓄，两年后拿回保证金并加上积蓄，便能换到更大全租房，最终实现购房置业的阶梯式跨越。
《法律新闻》刊登的韩国外国语大学法学院张宝恩教授的专栏评价称，这一时期全租对双方都有益处。
Smart Tube房地产调查研究所所长金学烈更进一步，将全租定义为“民间住宅金融系统”。这解读为在公共租赁住房不足、养老收入不稳定的国家，房东和租客共同承担了银行未能提供的住房金融功能。
全租优缺点源于同一结构的运作方式
租客在没有担保评估和信用审查的情况下借出数亿韩元，这一事实是所有优缺点的出发点。下表是从两端解读同一事项的结果。
全租制度优缺点对照表
| 结构 | 解读为优点时 | 解读为缺点时 |
|---|---|---|
| 无月租 | 租客收入可转化为储蓄 | 租客近乎全部的财产被无担保地束缚 |
| 房东使用无息资金 | 可在无贷款情况下持有住房 | 可利用资金进行缺口投资（Gap Investment），房价下跌时无力返还 |
| 保证金约为房价7成 | 以3成价格使用整套房 | 房价下跌3成即变为“空壳全租” |
| 到期2年一次性偿还 | 搬家时可一次性收回大额资金 | 若无下一任租客，返还便会受阻 |
| 银行不介入 | 程序简单，无成本 | 无审查，无回收保障机制 |
韩国开发研究院（KDI）分析称，2022年下半年利率暴涨后，房价跌至全租金以下的“空壳全租”，以及续约时房东需返还部分保证金的“逆全租”现象同时增加。
这与全租诈骗成为社会问题的时期重叠。全租诈骗正是上表右侧列内容同时变为现实的情况。
月租占比70%，全租正在以何种速度消失
2026年1~4月累计数据显示，首尔租赁交易的70.0%为月租，全国为68.5%。
全国月租占比在2022年为48.7%，2024年为58.0%，4年间上升了20个百分点。
6月统计显示，首尔非公寓类住房月租占比为78.1%，首尔公寓为52%，连公寓也首次超过了一半。
这种下降并非近期才开始。
在人口住宅总调查中，承租家庭中的全租比例1995年为67.2%，2020年为39.9%。这是在25年缓慢减少的基础上，叠加了最近4年的急剧下滑。长期因素是单人家庭增加。居住在小型住宅的单人家庭，比起初期大额保证金负担沉重的全租，选择月租的比例更高。
短期因素在于双方同时抛弃了全租。
房东在全租诈骗后难以寻找租客，且因缺口投资管制导致全租金用途减少，从而选择了月租收入。租客则认为考虑到保证金无法返还的风险，月租更划算。
此外，随着全租贷款管制加强和土地交易许可区域的指定，房东实际居住的情况增加，导致全租房源本身也在减少。
将全租改为月租，租客负担会增加多少
根据转换率，同样的保证金可能变成每月75万韩元，也可能变成107万韩元。
将全租改为月租时，转换率上限设定为基准利率加2%。当前基准利率为2.5%，即4.5%。若将3亿全租金改为1亿保证金加月租，则2亿为转换对象，2亿乘以4.5%再除以12，每月为75万韩元。
问题在于该上限仅适用于现有合同续签。
与新租客签订的新合同可以按市价设定。韩国住宅金融公社2026年上半年在保证金审查中应用的各地区全月租转换率平均为6.4%，若将同样的2亿按6.4%转换，每月则为107万韩元。
以4%左右的利率贷款3亿全租金时，每月利息约为100万韩元。
我们已经进入了月租与全租贷款利息相近的区间，若算上保证金无法返还的风险，选择月租的逻辑便成立了。只是全租贷款利息有2~4%的政策性金融支持，而月租则没有相应的支援。这就是为什么全租作为竞争商品的存在，被认为是韩国月租能维持在低于其他大城市水平背景的原因。
全租消失后月租会涨到什么程度，目前还没有任何机构能给出具体数字。
为何答案不是废除全租，而是保证金安全网
全租是市场形成的习惯，不存在可以废除的法案。市场已经在没有法律干预的情况下推动全租退出，速度是4年20个百分点。剩下的问题是如何保护目前仍居住在全租房中的家庭的保证金。
金学烈所长认为，全租诈骗和逆全租的解决之道不在于全租退出，而在于保证金返还安全网和阻断缺口投资。
张宝恩教授建议，与其进行房东管制或全租扶持政策，不如专注于保障保证金返还的法律制度改善，并举例称若电子合同得以普及，可将对抗力和优先清偿权的产生时点从现行的“次日”提前。
两项建议的共同点在于，为借钱的一方加上银行在贷款前会做的工作，即确认担保和建立回收机制。这并非改变结构，而是填补结构的空白。
从租客立场来看，实用的结论只有一个。
将全租合同书视为贷款协议书。银行在发放3亿贷款前确认的项目——登记簿上的优先债权、保证金占房价比例、是否可加入保证保险——就是全租租客在签约前必须核实的清单。