加息的影响，对房价的作用两年后就会减弱

利率都已经上调两次了，为什么首尔的公寓价格还会连续85周上涨呢？

根据韩国国土研究院的分析：

在加息0.25%个百分点的冲击下，全国公寓房价在6个月内会下跌1.2%，

但24个月后，跌幅会缩减至0.9%，且统计学上的显著性也会消失。

上周的大多数报道在标题中只引用了前面的数字1.2%。我读完了7页的原文，发现真正有趣的是后面的内容。

加息时和降息时，房价的反应模式完全不同。

加息0.25%个百分点，房价跌了多少？

仅从加息周期来看，受到加息0.25%个百分点的冲击，全国公寓交易价格的累计反应为：6个月后下跌1.2%，12个月后下跌1.1%，24个月后下跌0.9%。下跌幅度不仅没有随时间推移而扩大，反而逐渐回升。

要正确解读这些数字，必须先了解分析方法。

研究团队采用了LST-VAR模型，纳入了五个变量：景气先行指数增长率、消费者物价指数增长率、CD（91天）利率、M2增长率以及KB公寓买卖价格指数变动率。这是一个非线性模型，旨在模拟经济周期平滑过渡而非断崖式切换。估算期为2006年1月至2026年7月，共计247个月。

周期的划分依据是基准利率此前的变动方向。

从1999年5月到今年8月，共328个月被划分为7个加息周期和7个降息周期，持续时间分别为144个月和184个月。《金融新闻》的报道也介绍了同样的分类。

加息与降息冲击下全国公寓房价的累计反应（单位：%，括号内为90%置信区间）

为什么加息的影响会在2年后减弱？

“两年后减弱”的核心不在于数字变小，而在于置信区间跨越了0。

24个月时的波动范围在-2.2%到+0.5%之间。这意味着房价可能下跌，但也排除不了上涨的可能，因此研究团队也建议对中长期影响持审慎解读态度。而在6个月和12个月时，上限分别为-0.4%和-0.1%，均低于0，说明下跌趋势明显。

我这样解读这一结果：

在利率上升期，购房者会立刻将利息负担计入算盘。因此，冲击在初期会集中体现，之后收入、供应、对未来利率的预期等其他力量会主导房价。报告也划定了界限，称该估算是在“其他条件不变”的假设下，仅加息一次0.25%个百分点的反应。报告补充道，实际房价会受到经济形势、住房供需、流动性、政策及市场预期的共同影响。

有趣的是，不区分周期进行的全时期估算呈现出截然相反的形态。分别是-0.5%、-0.9%、-1.2%，跌幅随时间推移而扩大，36个月后达到-1.5%。不过，显著区间仅在冲击后的6个月至20个月之间。如果混在一起取平均值，看起来像是“缓慢且持久的打压”，但如果单独拆解出实际加息时期，则更接近于“快速打压并迅速缓解”。

还有一点值得注意。

这次第七次加息周期在表中仅为2026年7月至8月，仅2个月。上述数字是过去六次上升期留下的平均模式，而本次周期几乎尚未反映在估算中。

为什么降息时房价持续上涨？

在降息时期，情况完全反转。受到降息0.25%个百分点的冲击，公寓价格在6个月后上涨0.6%，12个月后上涨1.2%，24个月后上涨1.7%，且三个时间点均具有统计学显著性。上涨幅度持续扩大。

将两个周期并列观察，不对称性十分明显。

加息对房价的打压在6个月达到顶峰后消退，而降息对房价的推升则在2年内持续积累。加息是“闪现”，降息则像“积攒零存整取”。

周期长度的差异也不容忽视。

1999年以后，降息时期长达184个月，比加息的144个月多出40个月。在降息周期中，2008年10月至2010年6月期间M2增长率平均为12.8%，2019年7月至2021年7月则达到10.1%。虽然表中显示了在资金充裕时期降息效果更为显著，但报告并未单独证明两者之间的因果关系。

支撑首尔房价的资金：贷款减少，股票与赠与增加

本次加息可能无法像过去那样有效抑制房价的线索，就在报告第6页的表格中。这是首尔购房时的资金来源明细，其中全租保证金的占比在5年内缩减至原来的四分之一。

首尔房价购房资金来源构成变化（资金筹措计划书统计，单位：%）

分类	房产处置所得	金融机构贷款	租赁保证金	股票·债券变现	赠与·继承
2021~2022年	27.9	15.7	27.1	2.8	3.7
2023~2025年	33.5	22.6	16.1	3.4	3.7
2026年1~4月	32.9	23.6	6.6	6.6	6.4
差异 (%p)	+5.0	+7.9	-20.5	+3.8	+2.7

原本由全租房（Gap Investment）占据的部分，现在被贷款、资产变现以及父母的资助所填补。

股票与债券变现所得从2.8%升至6.6%，赠与与继承从3.7%升至6.4%，几乎翻了一番。2026年1月至4月的数据援引自韩国国土交通部提交给国会的资料，来源为《金融新闻》报道。

加息主要通过贷款利息影响房价。

如果是卖股票换来的钱或是接受赠与的钱，因为没有利息负担，即使基准利率上调，购房者的心理预期也不会发生太大变化。

这就是研究团队建议不要只盯着金融机构贷款，还要同时关注政策性金融、经营者贷款、全租保证金、赠与以及家庭内部借贷等资金流入渠道的原因。

2021年加息期与现在的房价走势有何不同？

上一次加息周期始于2021年8月，首尔公寓实际成交价在加息开始15个月后下跌了20.0%。那是一个持续38个月的上升周期，基准利率累计上调了3.00%个百分点。

这次从起点开始就不同。

尽管市场利率从2025年下半年起已经开始上涨，但2026年7月首尔公寓实际成交价仍比去年同期高出14.5%。据韩国房地产院统计，9月第三周首尔公寓价格上涨0.13%，创下连续85周上涨的纪录。这与2020年至2022年创下的史上最长纪录持平。

深入分析内部结构，形态也不同。

江南区（-0.42%）和瑞草区（-0.37%）在下跌，但西大门、东大门、城北、芦原等江北外围地区却在拉动价格上涨。最常被提及的原因是供应不足，今年首尔预计入住的房源比去年减少了约26.9%。与5年前低利率流动性推高全国房价不同，现在的市场解读是，刚需主要集中在首尔外围地区。

加息后的下一步棋与房价变量是什么？

韩国央行在7月和8月连续加息，将基准利率上调至3.00%。

8月消费者物价上涨率为3.1%，超过了2%的目标值，今年的经济增长预期为3.3%。

关于是否会进一步加息，央行表示很难断定10月会加息，将进一步观察物价和金融市场指标。

按照国土研究院的计算，7月加息的效果应在明年1月左右最为显著。

在那之后，资金来源对首尔房价的解释力可能会超过利率本身。因此，研究团队建议定期制作能同时观察利率与流动性方向的“利率·流动性周期指标”，并由韩国央行、金融监管机构和国土交通部共享信息。