금리 인상 효과, 집값엔 2년이면 흐려진다

금리를 두 번이나 올렸는데 서울 아파트값은 왜 85주째 오를까요.

국토연구원 분석에 따르면

금리 인상 0.25%p 충격 뒤 전국 아파트 집값은 6개월 만에 1.2% 빠지지만,

24개월 뒤에는 하락 폭이 0.9%로 줄고 통계적 유의성도 사라집니다.

지난주 기사 대부분은 앞쪽 숫자 1.2%만 제목에 올렸어요. 7쪽짜리 원문을 끝까지 읽어 보니 정작 흥미로운 건 뒤쪽 칸이었습니다.

금리를 올릴 때와 내릴 때 집값이 반응하는 모양이 완전히 다르거든요.

금리 인상 0.25%p에 집값은 얼마나 떨어졌나

금리상승국면만 떼어 놓고 보면, 금리 인상 0.25%p 충격에 대한 전국 아파트 매매가격 누적 반응은 6개월 뒤 -1.2%, 12개월 뒤 -1.1%, 24개월 뒤 -0.9%였습니다. 떨어지는 폭이 시간이 갈수록 커지기는커녕 조금씩 되돌아옵니다.

분석 방식도 짚고 가야 숫자를 제대로 읽을 수 있어요.

연구진은 경기 동행지수 증가율, 소비자물가 상승률, CD(91일) 금리, M2 증가율, KB 아파트 매매가격지수 변동률 다섯 가지를 넣은 LST-VAR 모형을 썼습니다. 국면이 칼같이 끊기지 않고 서서히 넘어가도록 설계한 비선형 모형이에요. 추정 기간은 2006년 1월부터 2026년 7월까지 247개월입니다.

국면은 기준금리가 직전에 어느 방향으로 움직였는지로 나눴습니다.

1999년 5월부터 올해 8월까지 328개월을 쪼개 보니 금리상승국면과 금리하락국면이 각각 7번씩, 기간은 144개월과 184개월이었어요. 파이낸셜뉴스 보도도 같은 구분을 소개했습니다.

금리 인상·인하 충격에 대한 전국 아파트 집값 누적 반응 (단위: %, 괄호는 90% 신뢰구간)

금리 인상 효과는 왜 2년 뒤 흐려질까

“2년이면 흐려진다"는 말의 핵심은 숫자가 작아졌다는 데 있지 않고, 신뢰구간이 0을 넘어섰다는 데 있습니다.

24개월 시점의 범위는 -2.2%에서 +0.5%까지예요. 떨어졌을 수도 있지만 올랐을 가능성도 배제할 수 없다는 뜻이라, 연구진도 중장기 영향은 신중하게 해석하라고 적었습니다. 6개월과 12개월은 상한이 -0.4%, -0.1%로 0보다 아래에 있어 하락이 분명하게 잡혔고요.

이 결과를 저는 이렇게 읽었어요.

금리가 오르는 시기에는 사려던 사람들이 이자 부담을 바로 계산기에 넣습니다. 그래서 충격이 초반에 한꺼번에 반영되고, 그 뒤로는 소득, 공급, 다음 금리에 대한 기대 같은 다른 힘이 집값을 끌고 가요. 보고서 역시 이 추정이 “다른 조건이 같다"는 가정 아래 금리를 딱 한 번 0.25%p 올렸을 때의 반응이라고 선을 그었습니다. 실제 집값은 경기, 주택 수급, 유동성, 정책, 시장 기대에 함께 흔들린다는 단서도 붙였고요.

흥미로운 건 국면을 나누지 않은 전체 기간 추정이 정반대 모양을 보인다는 점입니다. -0.5%, -0.9%, -1.2%로 시간이 갈수록 하락 폭이 커지고, 36개월 뒤에는 -1.5%까지 갑니다. 다만 유의한 구간은 충격 후 6개월부터 20개월까지였어요. 국면을 섞어 평균을 내면 “천천히 오래 누른다"로 보이지만, 금리가 실제로 오르는 시기만 따로 떼면 “빨리 누르고 금방 풀린다"에 가깝다는 얘기입니다.

하나 더 걸리는 부분이 있습니다.

이번 일곱 번째 금리상승국면은 표에서 2026년 7~8월, 딱 2개월짜리예요. 위 숫자는 과거 여섯 번의 상승기가 남긴 평균적인 패턴이고, 이번 사이클은 아직 추정에 거의 담기지 않았습니다.

금리 인하 때 집값은 왜 계속 불어났나

금리를 내리는 시기에는 그림이 뒤집힙니다. 금리 인하 0.25%p 충격에 아파트값은 6개월 뒤 0.6%, 12개월 뒤 1.2%, 24개월 뒤 1.7% 올랐고, 세 시점 모두 통계적으로 유의했어요. 상승 폭이 줄곧 커집니다.

두 국면을 나란히 놓으면 비대칭이 선명해요.

금리 인상의 집값 누르기는 6개월에 정점을 찍고 물러나는데, 금리 인하의 밀어 올리기는 2년 내내 쌓입니다. 올릴 땐 반짝, 내릴 땐 적금처럼 붓는 셈이죠.

기간 차이도 무시하기 어렵습니다.

1999년 이후 금리가 내려가던 시기는 184개월로, 올라가던 144개월보다 40개월 길었어요. 하락국면 가운데 2008년 10월~2010년 6월에는 M2 증가율이 평균 12.8%, 2019년 7월~2021년 7월에는 10.1%에 달했습니다. 돈이 넉넉히 풀린 시기에 인하 효과가 쌓였다는 점은 표에서 확인되지만, 이 둘의 인과까지 보고서가 따로 증명한 건 아니에요.

서울 집값 떠받치는 돈, 대출보다 주식·증여가 늘었다

이번 금리 인상이 과거만큼 집값을 못 누를 수 있다는 단서는 보고서 6쪽 표에 있습니다. 서울 주택을 살 때 어떤 돈을 끌어왔는지 보여 주는 자금조달계획서 집계인데, 전세보증금 비중이 5년 사이 4분의 1로 쪼그라들었어요.

서울 집값 매입자금 조달 구성 변화 (자금조달계획서 집계, 단위: %)

구분	부동산 처분대금	금융기관 대출	임대보증금	주식·채권 매각대금	증여·상속
2021~2022년	27.9	15.7	27.1	2.8	3.7
2023~2025년	33.5	22.6	16.1	3.4	3.7
2026년 1~4월	32.9	23.6	6.6	6.6	6.4
차이 (%p)	+5.0	+7.9	-20.5	+3.8	+2.7

전세 끼고 사는 갭투자 몫이 빠진 자리를 대출과 자산 처분, 그리고 부모 돈이 채웠습니다.

주식·채권 매각대금은 2.8%에서 6.6%로, 증여·상속은 3.7%에서 6.4%로 두 배 가까이 뛰었어요. 2026년 1~4월 수치는 국토교통부가 국회에 낸 자료를 인용한 파이낸셜뉴스 보도가 출처입니다.

금리 인상은 주로 대출 이자를 통해 집값에 닿습니다.

**주식을 판 돈이나 증여받은 돈은 이자 부담이 없으니 기준금리가 올라도 계산이 크게 달라지지 않아요. **

연구진이 금융기관 대출만 보지 말고 정책금융, 사업자 대출, 전세보증금, 증여와 가족 간 차입까지 자금 유입 경로를 함께 살피라고 제언한 이유가 여기 있습니다.

2021년 금리 인상기와 지금 집값 흐름은 어디가 다른가

직전 금리 인상기는 2021년 8월에 시작됐고, 서울 아파트 실거래가격은 인상 시작 15개월 만에 20.0% 떨어졌습니다. 기준금리를 3.00%p나 올린 38개월짜리 상승국면이었어요.

이번에는 출발선부터 다릅니다.

시장금리는 2025년 하반기부터 이미 올랐는데도 서울 아파트 실거래가격은 2026년 7월 전년 동월보다 14.5% 높았어요. 한국부동산원 집계로 9월 셋째 주 서울 아파트값은 0.13% 올라 85주 연속 상승을 기록했습니다. 2020~2022년의 역대 최장 기록과 같은 길이예요.

속을 들여다보면 모양도 다릅니다.

강남구(-0.42%)와 서초구(-0.37%)는 내리는데 서대문·동대문·성북·노원 같은 강북 외곽이 끌어올리는 구조예요. 올해 서울 입주 예정 물량이 지난해보다 약 26.9% 줄었다는 공급 부족이 가장 자주 꼽히는 원인입니다. 저금리 유동성이 전국을 끌어올렸던 5년 전과 달리, 지금은 실거주 수요가 서울 외곽에 몰렸다는 게 시장 해석이고요.

금리 인상 다음 카드와 집값 변수는 무엇인가

한국은행은 7월과 8월 연속으로 금리 인상을 단행해 기준금리를 3.00%로 올렸습니다.

8월 소비자물가 상승률이 3.1%로 목표치 2%를 넘었고, 올해 성장률 전망은 3.3%예요.

추가 인상 여부에 대해서는 10월 인상을 단정하긴 어렵다며 물가와 금융시장 지표를 더 보겠다는 입장입니다.

국토연구원 계산대로라면 7월 인상의 효과는 내년 1월 무렵 가장 크게 드러나야 합니다.

그 시점 이후로는 금리보다 자금이 어디서 들어오는지가 서울 집값을 더 많이 설명할 가능성이 커요. 그래서 연구진은 금리와 유동성의 방향을 한 번에 볼 수 있는 “금리·유동성 국면 지표"를 정기적으로 만들고, 한국은행·금융당국·국토교통부가 정보를 나눠 쓰자고 제안했습니다.